Garantie en materiële gebreken in Duitsland

Vrijwaringstermijn In DuitslandDe verkoper van een te bouwen of net nieuw gebouwde woning is tot vijfjaar na aankoop verantwoordelijk voor gebreken. Hij moet er dus in deze periode voor zorgen dat eventuele gebreken worden opgelost. De vrijwaringstermijn gaat in op het tijdstip van woningoverdracht of de oplevering van een huis en niet op het tijdstip waarop het koopcontract is gesloten.

Vrijwaringsrechten in Duitsland
In principe heeft u als koper van een nieuwgebouwd onroerend goed de volgende vrijwaringsrechten:

• Aanspraak op reparatie.
• Aanspraak op prijsverlaging of schadevergoeding.
• Aanspraak op annulering, waarbij het koopcontract dus wordt opgezegd.
• Aanspraak op een voorschot voor het verhelpen van gebreken, als de verkoper zijn plichten in deze niet binnen een redelijke termijn nakomt.

Uitsluiting van vrijwaring in Duitsland
Koopt u een bestaande woning, die meer dan vijf jaar geleden gebouwd is, dan wordt meestal van elke vorm van vrijwaring afgezien en dit is ook wettelijk toegestaan. Dat betekent, dat u geen van de bovenstaande rechten tegenover de verkoper kunt laten gelden. Een nauwkeurige inspectie van het te verwerven object is daarom noodzakelijk en aan te bevelen. Worden voor u echter gebreken aan het huis opzettelijk verzwegen, dan bestaan er ongeacht het bovengenoemde wel degelijk vrijwaringsaanspraken. De bewijslast hiervoor is echter zeer moeilijk.

Huis bouwen in Duitsland
Net als in Nederland zijn in Duitsland allerlei zaken in wettelijke voorschriften en normeringen vastgelegd. Voor een deel zijn de normen "Bundesweit" maar voor een deel worden ze ook door de deelstaten vastgesteld. Eén en ander kan het voor een leek ondoorzichtig maken. Een eerste advies is dan ook om er vooral niet te snel van uit te gaan dat Duitse regels wel min of meer hetzelfde zullen zijn als die in Nederland. Een tweede en zeker zo belangrijk advies is, om goed rekening te houden met de soms aanzienlijke verschillen in bouwstijl en -kwaliteit tussen Nederlandse en Duitse woningen. Duitse aannemers bouwen in het algemeen meer solide en ook meer "zichtbaar" solide - en vreemd genoeg desondanks vaak tegen lagere kosten - dan veel van hun Nederlandse collega's. Werk alleen met Nederlandse architecten en aannemers als u zeker weet dat deze de Duitse stijl en kwaliteit voldoende kunnen volgen; anders eindigt u wellicht met een huis dat u t.z.t. op de binnenlandse markt slechts met moeite kwijt zult raken.

Voor uw aansprakelijkheid — en de mogelijkheden om die af te dekken — tijdens bouw of verbouwing verwijzen wij u naar het hoofdstuk Verzekeringen.

Er zijn in beginsel drie manieren om zelf een huis te bouwen: met een projectontwikkelaar, met een aannemer en met een architect.

Projectontwikkelaar (Bauträger) in Duitsland
Een projectontwikkelaar koopt zelf een bouwperceel en ontwikkelt daar in principe zelf de plannen voor. Daarbij kunt u ook denken aan kleinschalige projecten van bijvoorbeeld één twee-onder-een-kap woning. Het kan ook zijn dat hij wacht met de bouw totdat hij een koper gevonden heeft die dan nog allerlei wensen kan inbrengen, of zelfs het hele woningtype nog kan kiezen. Als u in de krant leest dat het om Schüsselfertig gaat, wordt vaak deze vorm van huizenbouw bedoeld.

De kosten van de bouwtekening deelt u dus min of meer met anderen die net zo'n huis gebouwd hebben of gaan bouwen. Ook zal het bestek gedetailleerd zijn uitgewerkt, zodat de afspraak over wat geleverd wordt duidelijk vastligt. In principe bouwt u tegen een vaste overeengekomen prijs.

Een belangrijk aspect is dat het in aanbouw zijnde huis eigendom is van degene die eigenaar is van de grond. Om risico te vermijden moeten het moment van overdracht in het Grundbuch en de betaling van de bouwsom dus op elkaar afgestemd zijn. Meestal is dit geregeld in de Makler- und Bautragerverordnung.

Aannemer (‘’Generalunternehmer") in Duitsland
Door in zee te gaan met een Generalunternehmer kunt u een huis bouwen op een perceel dat u zelf gekocht hebt, soms ook van deze Generalunternehmer.

Als u veel zelf kunt doen bespaart u uiteraard geld. Deze eigen werkzaamheden moet u met de aannemer vastleggen als Eigenleistungen.

Het voordeel van bouwen met één aannemer is de vaste, vooraf overeengekomen, prijs en het feit dat u geen last heeft van allerlei planningszaken, onderlinge afstemming tussen alle bouwdisciplines, logistieke problemen etc.

Het nadeel is dat ontwerp, bouw en kwaliteitscontrole in één hand liggen waardoor u een grote afhankelijkheid t.o.v. uw aannemer krijgt. Een tweede nadeel is dat u één contract heeft waarop, zonder medewerking van de andere contractpartij, geen wijzigingen kunnen worden aangebracht.

Let op! In de zeer competitieve Duitse bouwmarkt kan het goed voorkomen dat u een op het eerste gezicht uiterst voordelige offerte onder ogen krijgt waarin echter, bij nader inzien, elke ook maar enigszins luxe voorziening ontbreekt. Later alsnog door u opgedragen verbeteringen en aanvullingen kunnen, net als in Nederland, dan voor onvoorziene en zeer forse bijkomende kosten zorgen waarvoor in de financiering dan uiteraard niet was voorzien. Overleg offertes dus altijd uitgebreid met een architect of leg deze voor aan een Verbraucherzentrale.

Tevens bieden wij U nieuwbouw huizen in Duitsland aan op onze speciale nieuwbouw site http://www.nieuwbouweninduitsland.info

Architect in Duitsland
Een architect is in Duitsland niet diegene die alleen het huis ontwerpt en al dan niet bij de bouw regelmatig even komt kijken. Een Duitse architect voert namens u de hele regie over de bouw. Dit houdt onder meer in dat hij per deelopdracht een uitvoerder zoekt. Vandaar dat u zich bij de keuze van een architect niet alleen moet laten leiden door zijn artistieke kwaliteiten maar ook door zijn vermogen om een bouw te leiden, de ondersteuning van zijn administratieve staf, en zijn discipline om binnen de begroting te blijven

Vraag dus altijd referenties van adressen waar hij het ontwerp en de bouwregie heeft gedaan en trek deze referenties ook na. Omdat allerlei voorschriften op Bundesland-niveau zijn geregeld verdient het aanbeveling een architect uit dat Bundesland te kiezen. Als u een architect uit een ander Bundesland kiest, is het verstandig om uitdrukkelijk te vragen naar zijn kennis van die voorschriften.

Kosten van de architect in Duitsland
De kosten van de architect en zijn te leveren inspanning zijn wettelijk vastgelegd in de zogenaamde HOAI-voorschriften. De variabelen voor de prijs zijn: de complexiteit van het te realiseren pand; de bouwfase (alleen een schetsontwerp, tot en met de bouwvergunning of ook de bouwbegeleiding); en de bouwsom. Een vierde variabele is een vrij te onderhandelen tariefcode (HOAI-Honorarsatz), waarbij een toparchitect een hogere tariefcode zal hanteren dan een architect die graag op een bepaalde markt zich een plek wil verwerven.

Bouwvergunning voor een huis in Duitsland
Het bouwplan wordt ingediend bij de Stadtverwaltung die het (met een advies) doorstuurt naar de Kreisverwaltung. Hier volgt nog eens een toets of u zich aan de bouwnormen, rooilijnen etc. hebt gehouden. Een schoonheidscommissie is er niet.

Kwaliteitsgaranties huizen in Duitsland
Bij een nieuw gebouwd huis heeft de bouwer 5 jaar lang na de oplevering de verplichting om gebreken te herstellen. Het betreft hier dwingend recht; contractbepalingen met een kortere termijn zijn nietig. Ook als in een Bautragerverordnung een kortere termijn staat is dat ongeldig, want dat is strijdig met de wet die de Algemeine Geschäftsbedingungen regelt.