Aanschaf van onroerend goed / koopwoning in Duitsland
Voordat een koper zijn handtekening onder een koopcontract zet, is het belangrijk te weten welke wettelijke bepalingen gelden voor het verwerven van onroerend goed in Duitsland. Bij de verwerving van onroerend goed krijgt u te maken met twee overeenkomsten en de inschrijving in het Grundbuch. Eerst sluit u een kansovereenkomst (''Kaufvertrag'') en daarna moeten partijen het eens zijn dat de eigendom van het stuk grond en de woning aan de koper wordt overgedragen. Deze overdracht wordt in Duitsland Auflassung genoemd. Tenslotte moet de wijziging van de eigendom in het Grundbuch worden ingeschreven. Pas na inschrijving in het Grundbuch wordt de koper eigenaar.

Makelaar Duitsland
Veel onroerend goed wordt te koop aangeboden door banken ter plaatse en door Immobilienmakler (makelaars) die in onroerend goed bemiddelen.

Let op! Het beroep makelaar is niet beschermd en in Duitsland zijn er veel makelaars met slechts zeer beperkte (technische) kennis van zaken. Er worden geen eisen aan vakkennis gesteld, want wettelijke voorschriften bestaan niet. Alleen de beide vakverenigingen Ring Deutscher Makler en het Verband Deutscher Makler (verbond van Duitse makelaars) dringen aan op scholing van hun leden. Bij problemen kunt u bovendien een klacht indienen bij deze verenigingen. De adressen en telefoonnummers vindt u achter in de brochure.

Courtage makelaar Duitsland
De makelaar zal in de meeste gevallen (een deel van) de courtage in rekening brengen bij de koper. Dat geldt in principe ook, indien u alleen maar gebruik maakt van een aanbod dat hij u uit zijn woningvoorraad doet en u hem dus geen zoekopdracht hebt gegeven. Bovendien is deze courtage over het algemeen een stuk hoger dan in Nederland. Gebruikelijk (maar onderhandelbaar) is dat de koper 3% makelaarscourtage (exclusief 19% BTW) van de verkoopprijs betaalt, maar deze mag wettelijk ook maximaal 6% van de verkoopprijs bedragen.

Het is dus van groot belang dat u in alle gevallen vooraf bespreekt of u courtage verschuldigd bent en welk tarief zal gelden; laat de makelaar dit altijd schriftelijk vastleggen.

De koop van een huis in Duitsland
Nieuwbouw of bestaande bouw kan juridisch alleen in combinatie met een stuk grond verworven worden.

Voor iedere overeenkomst, waarin iemand de eigendom van grond verwerft of overdraagt, is een notariële akte vereist. Niet alleen de Auflassung, maar ook het Kaufvertrag zelf moeten daarom notarieel vastgelegd worden. Wie zeker wil zijn dat hij het stuk grond in eigendom verkrijgt, dient aan te dringen op een spoedige afspraak bij de notaris.

De taken van de notaris in Duitsland
Voor het opmaken van de koopakte is de notaris verplicht het Grundbuch (kadaster) te controleren. Hij stelt zich op de hoogte of en welke belastingen en beperkingen op het onroerend goed rusten.

Hij krijgt voor zijn diensten alleen het door de staat vastgestelde tarief, ongeacht de hoeveelheid werk. Tot de verdere taken van de notaris behoren:

•  Het inlichten van de verantwoordelijke dienst voor de ruimtelijke ordening van de gemeente over de grondverkoop.
•  Het inlichten van de belastingdienst, die de koper de aanslag voor de overdrachtsbelasting stuurt.
•  Het aanvragen van de eigendomsoverdracht bij het kadaster.

Definitieve karakter van de koopovereenkomst in Duitsland
Om de kosten te beperken is het gebruikelijk om in de koopovereenkomst ("Kaufvertrag") tevens de eigendomsoverdracht, oftewel de Auflassung op te nemen. Is de akte van de koopovereenkomst eenmaal bij de notaris getekend, dan kunt u niet meer terug; ook niet door alleen een bepaald percentage als boete te betalen. Daarom is het verstandig eerst de financiering te regelen en een ontwerpcontract door de notaris op te laten stellen. U kunt vragen naar een Nederlandse vertaling. Daarin kunt u controleren of de prijs, de ligging, de inrichting, het aantal vertrekken en de andere overeengekomen zaken kloppen. Voor een nog te bouwen woning moet het ontwerpcontract voor passeren bij de koper liggen.

Inschrijving in het Grundbuch in Duitsland
De koper wordt pas eigenaar als de inschrijving in het Grundbuch een feit is. U kunt zich ook zelf op de hoogte stellen van de inhoud van het Grundbuch door een kopie op te vragen. Via het Grundbuch kunt u bijvoorbeeld informatie over de ligging en grootte van het stuk grond aan de weet komen. En niet onbelangrijk of er Grundschulden en/of hypotheken op rusten. Grundschulden zijn zekerheidsrechten vergelijkbaar met een hypothecaire inschrijving in het kadaster. De inschrijving wordt door de notaris voor de koper aangevraagd.

Rangbescheinigung in Duitsland
Financiering vindt alleen plaats met een recht van (eerste) hypotheek ("Grundbuchschuld"). Opname van de hypothecaire lening is mogelijk nadat de notaris aan de hand van een uittreksel uit het Grundbuch heeft aangetoond dat eerste hypotheek gevestigd kan worden. In gevallen waarin de betalingstermijn in het koopcontract onvoldoende ruimte heeft gelaten om de ambtelijke inschrijvingsprocedure af te wachten, kunt u (tegen betaling van de notariskosten hiervoor) aan de notaris die de hypotheekvestiging regelt om een zgn. Rangbescheinigung vragen. Na ontvangst van deze verklaring kan de financierende bank tot uitbetaling overgaan. De bank moet dan tevens in het bezit zijn gekomen van het bericht van de notaris bij wie u de koopovereenkomst hebt gesloten, waarin staat welke partijen (verkoper, bank etc.) recht hebben op welk deel van de koopsom (Fälligkeistmitteilung) én een origineel exemplaar van de executoriale titel (Vollstreckbare Ausfertigung).

Auflassungsvormerkung, aantekening in het Grundbuch in Duitsland
Het kadaster heeft tijd nodig om de inschrijving te verwerken. In de tussentijd kan de verkoper de eigendom aan een derde overdragen of kan een schuldeiser van de verkoper de executie van de grond en bebouwing trachten te bewerkstelligen. De koper kan zich hiertegen beschermen door een aantekening ("Auflassungsvormerkung") in het Grundbuch via de notaris te laten maken betreffende de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht.

De koopovereenkomst in Duitsland
In Duitsland is het niet gebruikelijk dat een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst wordt opgenomen. Let er dus goed op dat u dit van tevoren alsnog in de overeenkomst laat opnemen. De notaris kan u adviseren over de formulering van die clausule. Geef uzelf tenminste 2-3 weken tijdsruimte om de financiering te regelen en bespreek tevoren met uw adviseur of financiering in uw geval mogelijk is en zo ja, tot welk bedrag.

Kosten bij aankoop van een huis in Duitsland
Bij de aankoop van de grond krijgt u te maken met kosten voor de notaris, inschrijving in het Grundbuch en overdrachtsbelasting. Globaal kan men uitgaan van l tot 2% van de koopprijs aan notaris - en kadasterkosten.

De overdrachtsbelasting bedraagt  3,5% en moet aan de Belastingdienst (Finanzamt) worden voldaan. Het betalen van de overdrachtsbelasting is ook van belang voor de overschrijving van het eigendom in het Grundbuch. Deze overschrijving wordt op het kadaster namelijk pas uitgevoerd als de belastingdienst bevestigd dat de belasting is betaald. Afhankelijk van de makelaarskosten (3 - 6%) komen de totale kosten op 7-11%.

In het kader van de hypotheekverstrekking moet u daarnaast rekening houden met taxatiekosten tussen € 750,= en €1.000,= (voor die kosten krijgt u echter een zeer gedegen, deels ook bouwkundig onderzoek van een Duitse architect). Een taxatie is niet altijd noodzakelijk. Deze aan de hypotheekverstrekking verbonden kosten zijn overigens fiscaal aftrekbaar.